HAUSKAUF: WORAUF SIE ACHTEN SOLLTEN

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für die meisten Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen in ihrem Leben. Ein Hauskauf bringt eine große Verantwortung mit sich, weil er sich erheblich auf die eigenen Finanzen auswirkt und sogar Folgen für den Rest der Familie haben kann. Der Immobilienmarkt wird immer teurer und komplexer, weshalb man sich vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für eine Immobilie, egal in welcher Form, über die durchzuführenden Prüfungen und die Steuerlast, die für den Erwerb dieser Immobilie zu entrichten ist, genau informieren sollte.

Da sich der Käufer außerdem fast immer ein Leben lang mit einer Hypothek belastet, haben wir uns in unserer Kanzlei FR&P zum Ziel gesetzt, Ihnen dabei zu helfen, alle mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Schritte zu verstehen, und Sie auf dem gesamten Weg unterstützend zu begleiten.

Wir von FR&P möchten Ihnen nachfolgend eine Reihe von Überlegungen aufzeigen, die Sie beim Kauf einer Immobilie auf den Balearen berücksichtigen sollten:

Kauf einer Neubauimmobilie:

1. Das Umfeld, in dem sich die Immobilie befindet, sollte eingehend analysiert werden. Mit anderen Worten: Man muss die Entwicklungsperspektiven des betreffenden Viertels kennen und gleichzeitig berücksichtigen, ob der Wert der Immobilie, die man erwirbt, in Zukunft steigen wird.
2. Für die Finanzierung eines Immobilienerwerbs bieten die Banken derzeit Hypotheken mit gemischten Zinssätzen an. Das bedeutet, dass das Darlehen in den ersten Jahren mit einem festen Zinssatz verzinst wird, der später in einen variablen Zinssatz übergeht. Dies könnte eine interessante Option sein, da die Zinssätze ab der zweiten Jahreshälfte sinken dürften, wie die Europäische Zentralbank am 11. April 2024 andeutete.
3. Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass der Bauträger, der das Bauprojekt entwickelt hat oder entwickeln wird, alle erforderlichen Sicherheiten bietet, und vor allem, dass er nach dem Verkauf der Immobilie für eventuelle Baumängel haftet. Mit anderen Worten: Vor dem Erwerb muss geklärt werden, ob das Unternehmen, von dem die Immobilie erworben wird, solvent ist und eine solide Unternehmensgeschichte aufweisen kann, vor allem um zukünftige Probleme zu vermeiden.
4. Was die Steuern angeht, ist Folgendes zu beachten:

1. 1. Der Käufer der Immobilie muss 10 % MwSt. (IVA) an den Verkäufer entrichten. Diese Steuer wird direkt am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar gezahlt und anschließend vom Verkäufer in seiner Mehrwertsteuererklärung an das Finanzamt abgeführt. Auch bei gegebenenfalls geleisteten Anzahlungen fällt die entsprechende Mehrwertsteuer, d.h. 10 %, an.
   2. Der Käufer muss die Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte (AJD, Actos Jurídicos Documentados) in Höhe von 1,5 % – bzw. 2,00 %, wenn der Kaufpreis eine Million Euro übersteigt – erklären und abführen. Diese Steuererklärung muss innerhalb von 1 Monat ab dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags eingereicht werden.

Kauf eines städtischen Baugrundstücks:

1. Auch in diesem Fall muss das Umfeld, in dem sich das Grundstück befindet, analysiert werden, um zu klären, welche Entwicklungsaussichten bestehen und ob es in Zukunft im Wert steigen wird.
2. Falls eine Fremdfinanzierung beabsichtigt ist, so bieten die Banken derzeit Hypotheken mit gemischten Zinssätzen an, d. h. das Darlehen wird in den ersten Jahren mit einem festen Zinssatz und in den Folgejahren mit einem variablen Zinssatz verzinst. Dies könnte eine interessante Option sein, da die Zinssätze ab der zweiten Jahreshälfte sinken dürften, wie die Europäische Zentralbank am 11. April 2024 andeutete.
3. Lassen Sie sich von einem guten Architekturbüro beraten, um sicherzustellen, ob das Grundstück wirklich bebaubar ist, und wenn ja, was genau gebaut werden darf. Es kommt häufig vor, dass  Grundstücke auf großen Immobilienplattformen mit dem Hinweis beworben werden, es handele sich um städtische (also bebaubare) Grundstücke, obwohl dies in Wirklichkeit nicht der Fall ist. Man muss bedenken, dass das Bauen auf einem Grundstück, das kein Bauland ist, Bußgelder und sogar strafrechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen kann.
4. Überprüfen Sie, ob Wasser- und Stromanschluss vorhanden sind bzw. die Möglichkeit besteht, diese anzulegen.
5. Fordern Sie Angebote von mehreren Bauunternehmen an, um die Preise zu vergleichen.
6. Was die Steuern angeht, ist Folgendes zu beachten:
   1. Wenn der Verkäufer ein Unternehmer oder Gewerbetreibender ist, müssen Sie 21 % MwSt. an ihn entrichten. Diese Steuer wird direkt am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlt und anschließend vom Verkäufer in seiner Mehrwertsteuererklärung an das Finanzamt abgeführt.
   2. Wenn die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegt, müssen Sie außerdem die Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte (AJD) in Höhe von 1,5 % – bzw. 2,00 %, wenn der Kaufpreis eine Million Euro übersteigt – erklären und abführen. Diese Steuererklärung muss innerhalb von 1 Monat ab dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags eingereicht werden.
      1. Handelt es sich bei dem Übertragenden/Verkäufer um eine Privatperson, d. h. nicht um einen Unternehmer oder Gewerbetreibenden, muss der Käufer die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen (TPO, Transmisiones Patrimoniales Onerosas) zahlen, deren Steuersatz je nach Wert der Immobilie zwischen 8 % und 13 % liegt:

Unterliegt die Transaktion der Vermögensübertragungssteuer (TPO), erfolgt keine Besteuerung im Rahmen der Mehrwertsteuer und der AJD, da diese Steuern miteinander unvereinbar sind.

Die Frist für die Einreichung und Zahlung der TPO beträgt ebenfalls 1 Monat ab dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

In unserer Kanzlei empfehlen wir unseren Mandanten, sich vor der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags eingehend beraten zu lassen, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Bei FR&P verfügen wir über Spezialisten, die unseren Mandanten bei diesen wichtigen finanziellen Transaktionen zur Seite stehen und ihre Rechte verteidigen.