Nueva Ley de la Vivienda: cambios, implicaciones y cómo afecta a los inquilinos y propietarios»

En este nuevo artículo te explicamos las claves de la nueva Ley de la Vivienda, así como los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios

El Gobierno está a punto de aprobar la denominada Ley de la Vivienda, con la que se pretende modificar el sector inmobiliario y facilitar el acceso a una casa, a través de la limitación de los precios. Es una ley que cambiará la relación entre el propietario y el inquilino, sobre todo si la vivienda está situada en las denominadas zonas tensionadas.

Aunque todavía está por ver cuáles serán dichas zonas tensionadas, en principio estos cambios afectarán a todas las localidades de Baleares.
Para declarar una zona tensionada se deberán cumplir una serie de requisitos. Uno de ellos es que el coste medio de las hipotecas, o del alquiler más los gastos, supere el 30 por ciento de la renta media de las familias. También se valorará que el precio de compra o alquiler, en los últimos cinco años previos a la declaración de zona tensionada haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. Tanto el propietario, como el inquilino, deberán tener en cuenta estos cálculos, porque de lo contrario podrían estar incumpliendo los requisitos que impone esta ley. Esta definición de zona tensionada no es eterna. Cada tres años se tiene que revisar, en función de cómo actúe el mercado inmobiliario.

Otra de los aspectos más importantes de la nueva Ley de la Vivienda es que se define la figura de los grandes tenedores, que se distinguirá de los pequeños propietarios.

Los grandes tenedores son las personas físicas, o sociedades, que tengan en propiedad más de cinco viviendas, todas ellas situadas en zonas tensionadas. Pero tendrán la misma definición los que dispongan de hasta diez inmuebles en zonas no tensionadas. Cuando hablamos de inmuebles nos referimos únicamente a viviendas, ya que no se incluye ni locales, ni garajes, ni tampoco trasteros.

Este apartado de la nueva Ley de la Vivienda es el que ha provocado una mayor polémica en el sector inmobiliario, porque son los grandes tenedores los que se ven afectados por el límite de la subida del alquiler. Hasta ahora, en virtud del acuerdo que se plasmaba en el contrato que se firmaba con el inquilino, la subida anual del precio estaba directamente vinculada con el IPC. Sin embargo, con la nueva Ley de Vivienda se cambia este concepto. La actualización de los alquileres queda limitada a un máximo de un 3 por ciento y queda desvinculada del IPC. Esta limitación, en principio, solo se extenderá hasta el año próximo, en el que se acordará un nuevo índice de referencia, que en principio tampoco estará relacionado con el IPC.

Hasta ahora nos hemos limitado a señalar las condiciones de los contratos de renta firmados con anterioridad a la aprobación de esta nueva Ley de la Vivienda. Sin embargo, el Gobierno también regula los nuevos contratos de alquiler de una casa, tanto si se trata de una propiedad de un gran tenedor o de un pequeño propietario.

A partir de ahora el dueño de la casa ya no podrá fijar el precio de la renta que considere oportuno. El precio a partir de ahora limita la subida. Para calcular el precio se tendrá en cuenta el contrato anterior. La subida, con respecto al alquiler anterior, no podrá ascender más de un 2 por ciento el primer año y un punto más el año siguiente. Parecidas condiciones tendrán que cumplir también los pequeños propietarios.

El Ejecutivo ha impuesto estas restricciones en un intento de evitar que los precios se disparen, de tal manera que se pueda facilitar el acceso a una vivienda, sin que una familia se vea obligada a dedicarle la mayor parte de sus ingresos a pagar el alquiler.

Son muchos los propietarios que acuden a una inmobiliaria para encontrar un inquilino. El coste del trabajo que realiza dicha inmobiliaria lo pagaba el inquilino y el precio solía ser un mes de renta. Sin embargo, a partir de ahora esta intermediación de la inmobiliaria la tendrá que pagar el propietario y no el inquilino.

La nueva Ley de la Vivienda prohíbe de forma taxativa alcanzar un acuerdo entre propietario e inquilino al margen de esta nueva normativa, bajo la amenaza de fuertes sanciones económicas.

Otro aspecto importante de esta nueva Ley de la Vivienda, que se ha convertido en uno de los aspectos más discutidos, ha sido la protección frente a los desahucios.

A partir de ahora están prohibidos los desahucios sin fecha predeterminada. Es obligatorio fijar una hora y un día para llevar a cabo estos lanzamientos por falta de pago. Sin embargo, la ley también incluye unas nuevas prórrogas en los procedimientos para expulsar de una vivienda a un inquilino que no paga el alquiler. Estos procesos pueden prolongarse hasta los dos años, lo que supone un gran perjuicio para los propietarios, que verán limitados sus derechos para recuperar sus viviendas.

También contempla la nueva Ley de la Vivienda unos mecanismos extrajudiciales para las personas más vulnerables. Estas medidas las deberán ofrecer las comunidades autónomas, para facilitar el acceso a una vivienda a una familia sin recursos.

En contraprestación por todas estas limitaciones a la hora de fijar las condiciones del alquiler de una casa, la nueva Ley de la Vivienda también ofrece la posibilidad de que el propietario pueda verse beneficiado con una reducción fiscal. Hasta ahora no se ha determinado el porcentaje de dicho beneficio, pero se ha especulado con la posibilidad de que alcance el 90 por ciento.

Está claro que se trata de una ley complicada en su aplicación y es lógico que los propietarios y los inquilinos puedan tener dudas sobre esta nueva normativa que regula el alquiler. Por ello, desde el despacho FR&P siempre aconsejamos que, tanto si es un propietario que pretende alquilar una casa, o un particular que quiere alquilarla, es aconsejable que antes de firmar un documento se asesore con un abogado.

En FR&P Abogados podemos asesorarte ante litigios relacionados con esta nueva ley, ya que contamos con abogados especialistas en este tipo de contratos, que siempre están dispuestos a ayudar a nuestros clientes. Si necesitas resolver dudas con algún alquiler, o hacer alguna consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario.