La COVID-19 y la rebaja del alquiler de los locales de negocios

Mediante la invocación de una cláusula se puede dejar sin efecto un contrato de arrendamiento. La COVID-19 puede provocar una rebaja del alquiler de los locales de negocios.

El coronavirus ha golpeado con fuerza todos los mercados económicos. Y entre los más castigados por esta crisis han sido los comercios y han sido muchos los negocios que se han visto obligados a paralizar su actividad por razones sanitarias.

Pero a pesar de estas restricciones, miles de comerciantes y hosteleros han continuado pagando cada mes el precio del alquiler del local donde desarrollan su negocio, pese a que sus ganancias se han visto reducidas en más de un 80% e, incluso, en los casos más graves han dejado de facturar y, por tanto, de ingresar dinero.

Estos comerciantes emprendedores, que en la mayoría de casos han invertido todos sus recursos económicos para conseguir una rentabilidad de sus negocios, se han visto abocados a la necesidad de acudir a los tribunales e invocar la llamada cláusula rebus sic stantibus, lo que viene a significar: “estando así las cosas”.

Mediante la invocación de esta cláusula incluida en la ley se solicita dejar sin efecto el contrato de arrendamiento, lo que permite encontrar una solución que pasa por modificar los acuerdos alcanzados entre el propietario y el inquilino del local.

De obligaciones y contratos

El Código Civil, en su artículo 1.091, establece que las obligaciones nacen de los contratos y tienen fuerza de ley entre las partes que los suscriben. Se trata de una máxima tanto en el Derecho Civil, como en el Mercantil: el pacta sunt servanda, o dicho de otro modo: los contratos entre las partes están para cumplirse.

Pero en ocasiones la realidad impide cumplir con lo acordado. Entonces, ¿qué sucede cuando es imposible cumplir un contrato por circunstancias tan extraordinarias, como puede ser una pandemia mundial?

Es evidente que en una situación como la actual, provocada por el virus, no se puede aplicar estrictamente las mismas premisas legales que en circunstancias normales. Hay que ofrecer soluciones legales que sean compatibles, pero sobre todo convergentes que permitan velar por los intereses de las partes, es decir, el propietario y el inquilino, y al mismo tiempo velar por la economía del país.

La figura que analizamos mediante la aplicación del rebus sic stantibus tiene su base legal en la excepcionalidad de las circunstancias, que han de ser imprevisibles y extraordinarias. El Tribunal Supremo ha venido fijando, mediante varias sentencias, una doctrina para resolver estos conflictos. Mediante estas resoluciones se fijaron los siguientes elementos para poder aplicar dicha figura legal:

-Que se trate de un acontecimiento sobrevenido, fortuito, imprevisible y que, además, comporte una alteración de la razón o causa económica del contrato de alquiler.

-Que se trate además de una crisis económica y de excesiva onerosidad.

La modificación del contrato de alquiler

Si un comerciante o empresario se plantea reclamar ante un juez una modificación del contrato de alquiler del local para conseguir, o bien una moratoria en el pago, o una reducción del alquiler, debemos tener muy en cuenta la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la sentencia 455/2019. El tribunal señala que, “…según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud, que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato”. Y por supuesto, también es necesario que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es decir, el Tribunal Supremo lo deja muy claro y sin margen de interpretación: para que se pueda aplicar la regla rebus se ha tenido que producir un cambio imprevisible de las circunstancias.

El ejemplo más claro y manifiesto que nos podemos encontrar actualmente se centra en el sector de la hostelería, que se ha visto obligado a cerrar sus negocios por circunstancias sanitarias. Es bien sabido que la hostelería es un sector económico que sus ingresos dependen claramente de varias circunstancias, como pueden ser el clima, la época del año o incluso de la crisis económica. Sin embargo, en circunstancias normales todos estos elementos se pueden asumir, ya que estos empresarios son conscientes de estas pequeñas fluctuaciones y se van adaptando a estas circunstancias.

Una situación imprevisible

Pero lo que nadie discute es que la pandemia de la Covid 19 no se podía prever, ni mucho menos sus consecuencias. De hecho, a día de hoy todavía no se puede cuantificar el perjuicio económico que provocará esta situación sanitaria.

En mayor o menor medida, todos los sectores económicos se han visto afectados por este nuevo escenario que ha arrastrado la pandemia y, por tanto, se han de adaptar a la nueva situación, adoptando las medidas necesarias para encontrar una solución a esta profunda crisis.

Aunque en la medida de lo posible cada negocio intenta perseverar y continuar con su actividad económica, tanto la hostelería, como el sector turístico en general, se han visto totalmente desamparados ante esta situación. Han sido varios los gobiernos autonómicos, como por ejemplo en Baleares, que han ordenado el cierre de estos negocios para controlar los contagios. Ya no se trata de que exista poca demanda de estos servicios (que la hay), es que además se imponen restricciones tan rigurosas a estos negocios, que van desde una limitación de aforo, hasta la clausura total del negocio, lo que ha provocado la inevitable catástrofe económica en el sector. Las pérdidas económicas han sido totales y más del 50 por ciento de los negocios de restauración están abocados al cierre definitivo.

La única salida para este sector económico es la presentación de una demanda ante el juzgado, pidiendo que se aplique la cláusula rebus sic stantibus.

Para invocar esta cláusula se debe analizar cada caso de una forma individual, pero ineludiblemente debe concurrir el siguiente requisito: que por causa sobrevenida las circunstancias de una de las partes contratantes (lo más lógico es que se trate del arrendatario) haya cambiado por motivos ajenos a su voluntad, o a su gestión del negocio, impidiéndole desarrollar su actividad en condiciones normales.

La excepcionalidad aquí mencionada se evidencia tras la decisión del Gobierno al ordenar la paralización de la actividad no esencial decretada en el Estado de Alarma. Por consiguiente, ante la situación actual lo que provoca es una limitación del aforo, o lo que es más grave aún, la paralización total de la actividad que desarrollan los negocios de restauración impuesta por los gobiernos autonómicos. En definitiva, la reducción de los ingresos motivada en la excepcionalidad de la situación.

Hace apenas un mes, y por primera vez en España, se ha dictado una sentencia pionera que resuelve esta situación: se condena al propietario de un local a que rebaje en un 50 por ciento el alquiler y los demás gastos. El fundamento legal que justifica esta decisión del juez es la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El propietario del local se negó a reducir la renta que le solicitaba el inquilino. La postura del arrendador arrastraba al dueño del negocio hacia un inevitable concurso de acreedores, al no poder hacer frente a los gastos que tenía que pagar. El inquilino no tuvo más remedio que buscar ayuda en los tribunales, mediante una demanda en la que solicitaba una revisión de la renta. Se amparaba en la excesiva onerosidad sobrevenida que padecía el propietario del local por causa de la crisis sanitaria.

Así pues, en este supuesto la base legal para presentar la demanda fue la existencia sobrevenida de una alteración imprevisible de las circunstancias, ajenas a la gestión del negocio que estaba realizando el inquilino. El arrendatario, pese a las dificultades económicas que sufría, continuaba realizando pagos parciales de la renta y lo hizo durante toda la tramitación de la demanda. De esta forma demostraba su buena fe, ya que su deseo era continuar explotando el negocio, que era su único medio de vida.

La sentencia del juez fue clara: el inquilino había sufrido una alteración imprevisible de las circunstancias que en su momento sirvieron a ambas partes para firmar el contrato. El magistrado declaraba probado que la facturación del negocio se había reducido en más de un 50 por ciento, provocada por las consecuencias que arrastraba la crisis sanitaria de la Covid 19.

Nuestro despacho FR&P Abogados cuenta con amplia experiencia en los conflictos derivados de los contratos de alquiler de negocios, por lo que podremos aconsejarle en cualquier duda que tenga.